Beleggen in vastgoed voelt voor veel mensen nog steeds als een vertrouwde optie. U koopt iets tastbaars: een woning, een appartement, een pand. Maar waar vastgoedbeleggers vroeger vooral keken naar waardestijging en huurinkomsten, wordt het rendement nu steeds vaker bepaald door regelgeving, belastingdruk en beheerlast, in een markt waarin het groeitempo duidelijk is afgevlakt. Een stijgende woningprijs betekent in 2026 daarom niet automatisch een aantrekkelijk nettorendement, zeker niet wanneer onderhoud, financieringskosten en fiscale factoren een grotere rol spelen in de totale rekensom.
Tegelijkertijd groeit de duurzame economie door. Duurzame beleggingsfondsen worden daardoor niet alleen populairder, maar ook toegankelijker voor beleggers die wel rendement zoeken, maar minder behoefte hebben aan de complexiteit die bij vastgoed komt kijken. In dit artikel vergelijken we duurzame beleggingsfondsen met beleggen in vastgoed, zodat u kunt bepalen wat het beste bij u past.
Beleggen in vastgoed is in 2026 niet automatisch de ‘makkelijke’ keuze die het jarenlang leek. De huizenprijzen stegen in 2025 nog steeds, maar in een afnemend tempo. In mei 2025 noteerden CBS en Kadaster nog een jaar-op-jaar stijging van 9,7%, maar in november 2025 was dit teruggelopen naar 6,1%. Volgens het CBs is het al de achtste maand op rij dat de prijsstijging afvlakt.
In de Woningmarktmonitor van oktober 2025 zegt ABN AMRO te verwachten dat de vraag naar huizen af zal nemen en het aanbod aan zal trekken. De huizenprijzen zullen in 2026 daarom naar verwachting met 3% stijgen, tegenover 8,7% in 2025.
Daarmee wordt het nettorendement steeds vaker bepaald door randvoorwaarden: rente, onderhoud en verduurzaming, belasting en regelgeving. Wie in 2026 in vastgoed investeert, rekent daarom niet alleen met waardestijging en huur, maar vooral met de vraag: wat blijft er over nadat u alle kosten en regels hebt meegenomen?
Rente was altijd al een factor, maar in de jaren vóór 2022 was het renteniveau lang uitzonderlijk laag en relatief voorspelbaar. Daardoor werd het effect vaak onderschat. In 2026 werkt rente weer nadrukkelijk door in de woningmarkt, ook wanneer u volledig met eigen geld investeert. De reden is simpel: rente beïnvloedt wat kopers kunnen betalen. Als hypotheekrentes hoger zijn, kunnen kopers met hetzelfde inkomen minder lenen en daardoor minder bieden. Dat remt prijsstijgingen af, en bepaalt dus mede uw waardegroei.
De Nederlandsche Bank (DNB) publiceert maandelijkse cijfers over de gemiddelde rente op nieuw afgesloten hypotheken via banken. Waar de gemiddelde rente op nieuw afgesloten hypotheken rond 2020–2021 grofweg 1,6%–1,8% bedroeg, lag die in 2025 rond de 3,3%–3,5%, en dus ongeveer twee keer zo hoog als in de jaren vóór 2022. Die verschuiving hangt samen met het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB) om inflatie te bestrijden.
Voor vastgoedbeleggers heeft dat twee concrete gevolgen. Ten eerste leidt een hoger renteniveau tot minder leencapaciteit, waardoor de prijsdruk op woningen afneemt en de waardevermeerdering doorgaans gematigder wordt. Ten tweede wordt het alternatieve rendement buiten vastgoed aantrekkelijker. Als sparen of obligaties weer meer opleveren dan in de jaren van erg lage rente, moet vastgoed een sterker netto rendement bieden om de keuze te rechtvaardigen.
Zelfs als u niet direct grootschalig verbouwt, zijn onderhoudskosten en verduurzamingsinvesteringen in 2026 steeds moeilijker te vermijden. Het gaat niet alleen om ‘mooie extra’s’, maar om maatregelen die bepalend worden voor verhuurbaarheid en waarde. Denk aan isolatie, HR++-glas, ventilatie, het aanpakken van koudebruggen, het vervangen van oude installaties en regulier onderhoud dat in de afgelopen jaren duurder en arbeidsintensiever geworden is. Voor eigenaren van appartementen komt daar vaak een vaste VvE-bijdrage boven: een kostenpost die de afgelopen 5 jaar met 35% gestegen is, zo blijkt uit onderzoek naar VvE-bijdragen van Independer.
Verduurzaming wordt bovendien steeds vaker onderdeel van de basisverwachting van huurders en de kwaliteitsnormen waar de markt naartoe beweegt. Woningen met een zwakke energieprestatie of comfortproblemen worden relatief minder aantrekkelijk. Dat vergroot niet alleen het risico op langer te koop of te huur staan, maar kan ook de prijs beïnvloeden die een huurder bereid is te betalen, zeker in segmenten waar huurprijsstijgingen begrensd zijn.
PBL en TNO laten in analyses over de verduurzaming van de woningvoorraad zien dat energiebesparende maatregelen sterk uiteenlopende, maar vaak substantiële kosten kennen, afhankelijk van woningtype, bouwjaar en gekozen pakket. De praktische boodschap is helder: onderhoud en verduurzaming zijn in 2026 niet meer los te zien van rendement. Wie investeringen uitstelt, vergroot de kans op leegstand, lagere huurpotentie of waardeverlies bij verkoop.
Een van de grootste structurele veranderingen voor vastgoedbeleggers in 2025 en 2026 is de Wet betaalbare huur. Vanaf 1 januari 2025 werden twee onderdelen ervan concreet voelbaar: gemeenten kregen een handhavende rol, en verhuurders moeten bij nieuwe huurcontracten een puntentelling op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) verstrekken.
Die verplichting dwingt verhuurders om transparant te maken hoe de huurprijs is opgebouwd, en maakt het voor huurders eenvoudiger om te controleren of de huur binnen de maximale grenzen valt en om de huur te laten toetsen. Daarmee neemt de druk toe op het (voorheen) vrije segment en de middenhuur, waar huurprijzen nu vaker expliciet begrensd zijn.
ABN AMRO beschrijft dat dit direct doorwerkt op het rendement van particuliere vastgoedbeleggers: rentekosten en belastingdruk zijn gestegen, terwijl de ruimte om huurprijzen te verhogen juist is beperkt. Als gevolg daarvan zien zij een trend richting uitponding, waarbij beleggers huurwoningen verkopen zodra een woning vrijkomt.
Kadastercijfers laten inderdaad zien dat het aantal woningen in bezit van investeerders daalt. In de vier grote steden bijvoorbeeld, hadden particuliere investeerders aan het einde van het derde kwartaal van 2025 samen nog 78.400 woningen, 12.500 minder dan in 2023. Er zijn ook steeds minder particulieren met een tweede woning. Er worden meer tweede woningen verkocht dan gekocht.
Kort gezegd: zelfs als de woningwaarde stijgt, kan de ruimte om rendement te halen via huurinkomsten kleiner worden, terwijl kosten en belastingdruk juist zwaarder gaan wegen. Dat maakt beleggen in vastgoed in 2026 voor veel particuliere beleggers minder vanzelfsprekend.
U hoeft geen fiscalist te zijn om te zien dat belastingdruk in 2026 een grotere rol speelt dan een paar jaar geleden. Voor particuliere vastgoedbeleggers is Box 3 niet langer een detail in de marge, maar een factor die het nettorendement zichtbaar kan beïnvloeden. Dat komt vooral doordat de invoering van het nieuwe Box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement opnieuw is uitgesteld. De overheid heeft aangegeven dat 2027 niet haalbaar is; het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is op 19 mei 2025 ingediend bij de Tweede Kamer en heeft als doel inwerkingtreding per 1 januari 2028.
Zolang het nieuwe stelsel er niet is, werkt box 3 met forfaitaire rendementspercentages: de Belastingdienst rekent met een fictief rendement op uw vermogen, ongeacht wat u daadwerkelijk verdient, al kunt u via de tegenbewijsregeling onder voorwaarden aantonen dat uw werkelijke rendement lager was.
Voor de categorie ‘overige bezittingen’ (waar vastgoed en veel beleggingen onder vallen) gaat de Belastingdienst in 2026 uit van 6,00% fictief rendement (tegenover 5,88% in 2025). Dat lijkt een klein verschil, maar het grotere punt is dat box 3 vastgoed blijft belasten alsof er structureel een hoog rendement wordt gemaakt, juist in een markt waarin huurinkomsten onder druk staan en kosten oplopen.
Wie wil begrijpen waarom dit in de praktijk zo zwaar kan wegen, hoeft maar naar de rekensom te kijken. In 2026 gaat de Belastingdienst bij ‘overige bezittingen’ uit van 6,00% fictief rendement. Over dat fictieve rendement betaalt u vervolgens 36% belasting. Dat komt neer op grofweg 2,16% belasting per jaar over het box 3-vermogen dat boven het heffingsvrije vermogen uitkomt. Voor 2026 bedraagt dat heffingsvrije vermogen € 59.357 per persoon (of €118.714 voor fiscale partners).
Een concreet voorbeeld maakt dit tastbaar. Stel: u bent alleenstaand en u houdt € 500.000 aan vastgoed aan in box 3. Na aftrek van het heffingsvrije vermogen blijft € 440.643 belastbaar. Daarover rekent de Belastingdienst een fictief rendement van 6,00% (ongeveer € 26.439). Vervolgens wordt hierover 36% belasting geheven. In deze situatie komt de box 3-heffing uit op ongeveer €9.500 per jaar, nog voordat u één euro aan onderhoud, leegstand, financieringskosten of verduurzaming heeft meegerekend.
En precies dát maakt box 3 in 2026 zo relevant voor vastgoedbeleggers. Als u privé vastgoed aanhoudt, wordt uw rendement niet alleen bepaald door huurinkomsten, waardestijging en kosten, maar ook door een forfait dat in de basis uitgaat van hoog rendement. In een markt waarin huizenprijsstijgingen normaliseren en huurrendementen onder druk staan, maakt dat de rekensom strakker. Juist daarom wordt spreiding en flexibiliteit voor veel beleggers belangrijker, en kijken zij vaker naar alternatieven die minder afhankelijk zijn van één object, één huurder en een steeds complexere fiscale en regelgevende context.
Lees ook: Fiscaal voordeel groen beleggen: hoe zit het echt?
Wie in 2026 naar alternatieven voor vastgoed kijkt, komt al snel uit bij duurzame beleggingsfondsen. Niet omdat vastgoed ‘slecht’ is, maar omdat fondsen een ander soort investering zijn: vastgoed is vaak een single asset-strategie, terwijl fondsen in essentie gespreid kapitaal zijn. U bent dus minder afhankelijk van één object, één huurder en één set lokale regels, en u bouwt spreiding in vanaf het begin.
Daar komt het duurzaamheidsaspect bij, dat voor veel beleggers steeds belangrijker wordt. Steeds meer beleggers willen dat hun geld niet alleen rendeert, maar ook ergens aan bijdraagt. Binnen duurzame beleggingsfondsen gaat financieel resultaat hand in hand met investeren in de economie van morgen. U stapt niet in een éénmalig object, maar in een strategie die gericht is op bedrijven en projecten die bijdragen aan energiezekerheid, efficiënt grondstoffengebruik, schoon water en herstel van natuur. Dat maakt de investering niet alleen strategisch, maar ook betekenisvoller, juist in een tijd waarin de wereld en de economie snel veranderen.
Spreiding is in 2026 voor veel beleggers een belangrijk argument. Zoals we hierboven reeds zagen, kan bij vastgoed één onverwachte gebeurtenis een relatief grote impact hebben op uw rendement, zoals een periode van leegstand, een grote onderhoudsrekening of een wijziging in lokale huurregels. Bij een fonds is het risico doorgaans verdeeld over meerdere posities, sectoren en soms ook regio’s. Dat maakt het rendement minder afhankelijk van één specifieke factor en minder kwetsbaar voor lokale schokken.
Ons Duurzaam Aandelenfonds investeert bijvoorbeeld wereldwijd in minimaal 25 beursgenoteerde bedrijven uit verschillende sectoren. Ons Duurzaam Projectenfonds investeert in diverse soorten natuurprojecten van verschillende projectontwikkelaars in meerdere landen. Een duurzaam beleggingsfonds biedt – zeker in vergelijking met investeren in vastgoed – brede spreiding.
Vastgoed is geen aandeel dat u koopt en vervolgens vergeet. U krijgt te maken met administratie, huurcontracten, communicatie met huurders, kleine en grote reparaties, periodiek onderhoud, calamiteiten en aansprakelijkheid. Zelfs bij één woning kan het beheer al snel structureel worden, en bij meerdere woningen wordt het al gauw een tweede baan.
Sommige beleggers lossen dit op door vastgoedbeheer (deels) uit te besteden. Dat scheelt tijd, maar het is niet gratis. In de praktijk worden all-in beheercontracten in Nederland vaak aangeboden als percentage van de maandelijke bruto huur, waarbij 5% tot 10% een gangbare bandbreedte is. Als u het beheer niet uitbesteedt, betaalt u vaak in tijd, stress en versnipperde kosten, zoals het inhuren van losse vakmensen of ad-hoc oplossingen bij klachten en storingen.
Duurzame beleggingsfondsen, zoals het Duurzaam Aandelenfonds en het Duurzaam Projectenfonds van GroenVermogen, nemen het beheer juist uit handen en bieden rust. U koopt geen object dat u moet onderhouden of verhuren, maar een belegging die door professionals wordt samengesteld en gemonitord. Dat betekent niet dat er geen risico is, maar wel dat u niet zelf verantwoordelijk bent voor het operationele werk dat bij vastgoed hoort. Zeker in een periode waarin vastgoedbeleggers vaker geconfronteerd worden met beheerlast, verduurzamingskosten en fiscale druk, kan dat een relevant voordeel zijn. U kunt gerust achterover leunen, maar wij doen dat allerminst en zorgen voor actief beheer van uw vermogen.
Vastgoed verkopen kost tijd, brengt transactiekosten met zich mee en is afhankelijk van de markt op dat moment. Veel beleggingsfondsen bieden daarentegen meer flexibiliteit: u kunt uw positie doorgaans eenvoudiger opbouwen, aanpassen of afbouwen, afhankelijk van de voorwaarden van het fonds. In een markt waarin de omgeving snel kan veranderen, geeft die flexibiliteit beleggers meer ruimte om bij te sturen. Het Duurzaam Aandelenfonds van GroenVermogen biedt wat dat betreft met maandelijkse in- en uitstapmogelijkheden een liquide en flexibele manier van beleggen.
De groene economie is in opmars en duurzaam beleggen is inmiddels uitgegroeid tot een volwassen markt. Volgens Bloomberg Intelligence groeiden de wereldwijde ESG-activa in 2022 tot meer dan 30 biljoen dollar en zullen zij in 2030 naar verwachting de grens van 40 biljoen dollar overschrijden: ruim een kwart van al het wereldwijd beheerd vermogen.
Ook duurzame fondsen laten een sterke groei zien. Het beheerd vermogen in duurzame fondsen is volgens het Morgan Stanley Institute for Sustainable Investing (op basis van gegevens van Morningstar) gestegen van ongeveer 1 biljoen dollar in 2018 naar 3,2 biljoen dollar eind 2024. Deze groei onderstreept de snel stijgende belangstelling van beleggers voor duurzame strategieën.
Duurzame financiering wordt steeds meer een vaste pijler van de kapitaalmarkten. Voor beleggers die nu instappen, betekent dit de kans om mee te groeien met een structurele verschuiving richting de groene economie.
Voor beleggers die in 2026 een alternatief zoeken voor vastgoed, bieden de fondsen van GroenVermogen twee verschillende routes. Beide fondsen richten zich op duurzaam investeren, maar doen dat met een ander profiel en een ander doel. Daarmee sluiten ze aan op verschillende typen beleggers en verschillende risicoprofielen.
Het Duurzaam Aandelenfonds is bedoeld voor beleggers die willen meebewegen met de groei van de duurzame economie, maar daarbij wel waarde hechten aan spreiding en flexibiliteit. Het fonds investeert wereldwijd in aandelen van beursgenoteerde bedrijven die een actieve bijdrage (zullen gaan) leveren aan een duurzame toekomst en de groene economie helpen vormgeven. GroenVermogen selecteert deze bedrijven zorgvuldig op hun rol binnen de duurzame transitie en spreidt de portefeuille over minimaal 25 ondernemingen in verschillende sectoren en regio’s.
Zo investeert u niet alleen in ‘groene labels’, maar in bedrijven die met concrete oplossingen bijdragen aan de verduurzaming van de economie. Denk aan bedrijven die actief zijn in duurzame bosbouw, regeneratieve landbouw, circulariteit en afvalvermindering, natuurpositieve energie en infrastructuur, en technologie en data voor natuurmarkten. GroenVermogen richt zich hierbij op een doelrendement van 10% per jaar. De minimale investering is € 100.000 en het fonds biedt de mogelijkheid tot maandelijks in- en uitstappen.
Voor beleggers die een hoger rendement nastreven en bereid zijn een ander risicoprofiel te accepteren, is er het Duurzaam Projectenfonds. Dit fonds biedt een manier om te investeren in private equity, maar dan anders: niet in bedrijven, maar direct in grootschalige natuurprojecten, zoals herbebossing en agroforestry.
Collage van natuurprojecten waarin het Duurzaam Projectenfonds investeert.
Projecten worden onafhankelijk gecertificeerd onder standaarden zoals Gold Standard of Verra en realiseren na een voorschotdividend van 8% per jaar, mogelijk extra rendement als gegenereerde CO2-certificaten worden verkocht. GroenVermogen richt zich op een doelrendement van 20+% per jaar.
Vastgoed kan in 2026 nog steeds interessant zijn voor beleggers die accepteren dat het geen passieve route meer is. Het past het best bij mensen die bereid zijn actief te beheren, die een lange horizon hebben, en die de kennis of schaal hebben om kosten en risico’s te beheren. Strategisch aankopen blijft daarbij essentieel: locatie, type woning en leegstandsrisico bepalen of de rekensom klopt, zeker nu regelgeving, belasting en onderhoud zwaarder meetellen.
Vastgoed is minder geschikt voor beleggers die flexibiliteit belangrijk vinden, weinig tijd willen besteden aan beheer, of hun risico willen spreiden zonder afhankelijk te zijn van één object en één set lokale omstandigheden. Wie liever minder operationele rompslomp heeft en minder gevoelig wil zijn voor veranderend beleid en de complexiteit van verhuur, en diens vermogen daarnaast in wil zetten voor een betere wereld, komt vaker uit bij duurzame beleggingsfondsen als alternatief.
Wat in 2026 de slimste keuze is, hangt minder af van de vraag of vastgoed ‘goed’ of ‘slecht’ is, en meer van uw risicoprofiel en uw gewenste mate van betrokkenheid. Vastgoed kan nog steeds werken, maar het is tegenwoordig vaker een actieve strategie met extra risico’s, waarbij netto rendement sterk afhankelijk is van beheer, regelgeving, belasting en het moment waarop u onderhoud en verduurzaming moet uitvoeren. Duurzame beleggingsfondsen bieden doorgaans meer spreiding, meer flexibiliteit en toegang tot groeisectoren binnen de duurzame economie.
Met twee verschillende fondsen biedt GroenVermogen in 2026 bovendien een route voor verschillende typen beleggers: het Duurzaam Aandelenfonds voor wie spreiding en flexibiliteit zoekt en beursgenoteerd wil beleggen, en het Duurzaam Projectenfonds voor wie direct wilt investeren in de veelbelovende en betekenisvolle CO₂-markt en zich bewust is van het bijbehorende risicoprofiel.
Wilt u weten welk fonds bij u past? Lees dan meer over het Duurzaam Aandelenfonds en het Duurzaam Projectenfonds in onze brochure.